澳洲房产可选择的多种贷款种类

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目前澳洲市场上有上百种不同的房屋贷款产品。每种都有不同的费用，特点和利率。了解每种产品优缺点，可以帮助你作出适合自己财务状况的选择。

• Standard variable rate loans 标准浮息贷款

    这应该是澳洲最常见的贷款品种。贷款利率在贷款期内会上下浮动。也就是说，贷款机构会根据经济状况的好坏和储备银行制定的官方利率随时调整利率。来自其他贷款机构的市场竞争也会影响利率。

    1个百分点利率的上调可能听起来没什么大不了的，其实事实并非如此。如果贷款额为$200,000，利率每上调1个百分点，月还款额大约增加$170。

    优点：利率下调时，还款额降低；通常附带更多的Features；通常多还款不必支付罚金；灵活。

    缺点：利率上调时，还款额增加，经济压力加大。

• Easy start loans

    这种产品通常在前6到12个月内享受比较低的一个利率。这段时间叫做“蜜月期”（Honeymoon Period）。蜜月期之后，利率回复到标准浮息贷款的水平，还款额增加。在借款期第一年有大笔开支的借款人可以考虑此种产品。但是，你一定要保证自己在“蜜月期”之后有充足的还款能力支付增加的还款额。

    另外，你要注意借款合同中是否有“switch costs”的条款。根据你在“蜜月期”后选择转换的贷款品种，贷款机构可能会收取一定的“switch costs”。

• Fixed rates loans 定息贷款

    顾名思义，这种产品的利率在双方同意的时期内固定不变。

    优点：借款人在此期间内可以自由设定自己的财务计划，不必担心利率上调引起还款额的增加。

    缺点：放弃如果利率下调带来的好处；缺乏灵活性；通常提前还清贷款要支付罚金。

• Mortgage offset loans 抵消贷款

    这种产品会将你的一个存款账户（saving account ）和贷款账户相联接。存款账户的利息直接用来抵消部分贷款利息。这样，你就得不到存款利息，但是可以支付较少的贷款利息。你可以选择从100％到部分比例的抵消账户。

    优点：存款利息是要纳税的，但是用来抵消贷款利息的部分存款利息不必交税。因此，抵消贷款实际上降低你的纳税额（tax bill）。

        缺点：存款账户的月费可能增加；存款账户可能会有最低存款额的限制。

• Line of credit

    Line of credit可以让你充分利用信用卡的免息期（interest free period）来降低贷款利息。方法如下：你用信用卡支付大部分日常开支，将决大部分的工资收入留在贷款账户内直到信用卡需要还款。这样你就可以在免息期内降低贷款账户内的借款余额（balance of the home loan），达到降低贷款利息的目的。

• Low-doc loans

    Low-doc loans非常适合职业投资者，Self-employed等没有稳定收入来源的借款人。

    优点：你不必提供tax return或者财务纪录；快速得到贷款。

    缺点：你可能要支付较高的利率和其他费用。